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Tudo isso na segunda edição do Informativo CULTURARTE do mês de julho, já circulando nas versões on line e revista eletrônica.
O artigo aborda a decisão do STJ sobre o ITBI e mostra como o entendimento traz mais segurança jurídica às operações imobiliárias e aos contribuintes.
A aquisição de um imóvel representa, para muitas pessoas e empresas, um dos investimentos mais relevantes de sua vida financeira. Por essa razão, a previsibilidade dos custos envolvidos na operação é elemento fundamental para a segurança jurídica das transações imobiliárias. Nesse contexto, ganha especial importância o entendimento consolidado pelo STJ acerca da forma de cálculo do ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.
Durante muitos anos, diversos municípios brasileiros adotaram a prática de exigir o ITBI com base em valores de referência previamente definidos pela administração pública, frequentemente superiores ao valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor. Na prática, isso significava que o contribuinte poderia celebrar um negócio por determinado valor e, no momento da transferência do imóvel, ser surpreendido com a cobrança do imposto sobre uma base de cálculo significativamente maior.
Ao julgar o Tema 1.113 dos recursos repetitivos, o STJ estabeleceu importantes diretrizes sobre a matéria. A Corte reconheceu que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel transmitido e que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Assim, o município não pode simplesmente substituir o valor informado pelas partes por outro definido unilateralmente em tabelas ou sistemas internos.
Caso a administração tributária entenda que houve subavaliação do imóvel, deverá instaurar procedimento próprio para apuração do valor de mercado, observando o contraditório e a ampla defesa. Em outras palavras, a fiscalização continua possível, mas não pode ocorrer por meio de presunções genéricas ou da aplicação automática de valores previamente fixados pelo ente tributante.
Embora a discussão tenha natureza tributária, seus reflexos ultrapassam a arrecadação municipal. A decisão impacta diretamente a previsibilidade das operações imobiliárias, permitindo que compradores, vendedores, investidores e instituições financeiras tenham maior clareza sobre os custos efetivos da negociação.
Sob a perspectiva econômica, a segurança jurídica é fator essencial para o desenvolvimento do mercado imobiliário. Custos inesperados aumentam o risco das operações, dificultam o planejamento financeiro e podem comprometer investimentos. Quando o valor do imposto passa a depender exclusivamente de critérios internos da administração pública, sem transparência ou possibilidade efetiva de questionamento, cria-se um ambiente de incerteza incompatível com a estabilidade necessária às relações negociais.
A decisão do STJ reforça justamente a necessidade de equilíbrio entre o poder de fiscalização do estado e os direitos do contribuinte. O município mantém suas prerrogativas para combater fraudes e identificar eventuais inconsistências, mas não pode partir da premissa de que toda declaração apresentada pelo contribuinte é incorreta.
Do ponto de vista prático, a orientação da Corte exige maior atenção de quem pretende adquirir um imóvel. Antes do recolhimento do ITBI, é recomendável verificar qual foi a base de cálculo utilizada pelo município e se ela corresponde ao valor efetivamente praticado na negociação. Diferenças significativas podem indicar a adoção de critérios incompatíveis com o entendimento atualmente consolidado pelo STJ.
Também é importante que o adquirente mantenha arquivada toda a documentação relacionada à operação, especialmente a escritura pública ou contrato de compra e venda, a guia de recolhimento do ITBI, os comprovantes de pagamento, a matrícula atualizada do imóvel e eventuais documentos que demonstrem o valor efetivamente negociado. Esses elementos podem ser relevantes tanto para questionamentos administrativos quanto para eventual discussão judicial.
A decisão também pode gerar reflexos para contribuintes que recolheram o ITBI com base em valores superiores aos efetivamente negociados. Nessas situações, é recomendável analisar cada caso concreto para verificar a existência de eventual pagamento indevido e a possibilidade de restituição dos valores recolhidos a maior.
A relevância do precedente não se limita às futuras aquisições imobiliárias. A decisão também convida contribuintes e empresas a revisarem operações realizadas nos últimos cinco anos, especialmente nos casos em que o ITBI foi calculado com base em valores de referência fixados unilateralmente pela administração pública. Em um ambiente que exige cada vez mais segurança jurídica e racionalidade tributária, conhecer os próprios direitos é tão importante quanto cumprir as obrigações fiscais.
Para essa análise, é importante reunir documentos como a escritura pública ou contrato de compra e venda, a guia de recolhimento do ITBI, o comprovante de pagamento e a matrícula do imóvel, permitindo a comparação entre o valor da transação e a base de cálculo utilizada pelo município.
Naturalmente, a viabilidade da restituição dependerá das particularidades de cada operação e da legislação municipal aplicável, razão pela qual a análise individualizada permanece essencial.
Texto e pesquisa de Claudinéia Pereira, Sócia-diretora da Jacó Coelho Advogados. Tem MBA em Gestão Jurídica de Seguro e Resseguro pela FUNENSEG. É pós-graduada em Direito Tributário e Processo Tributário pela Faculdade Atame de Goiânia-GO e Mestranda em Direito do Agronegócio e Desenvolvimento pela UniRV.
No final da tarde e início da noite da quarta feira 22 de julho, o CCS Maricá (Conselho Comunitário de Segurança ligado ao ISP - Instituto de Segurança Pública do governo do estado do Rio de Janeiro), realizou a sexta reunião ordinária mensal à pedido da AMUJAL - Associação dos Moradores Unidos do Jardim Atlântico Leste na casa de shows Tardezinha 37 (próximo da avenida Zumbi dos Palmares), bem distante do Jardim Atlântico Leste devido a uma série contratempos em encontrar um local ideal para a reunião no bairro, e também devido aos jogos da Copa do Mundo (a reunião deveria ter acontecido no final do mês de junho).
A presidente do CCS Maricá - Anna Maria Quintanilha, saudando todos os presentes, abriu a reunião fazendo a formação da mesa diretora, informando que o novo delegado - Marcelo Machado - da 82 DP não pode estar presente (e também não pode enviar um representante), por ainda estar se ambientando com seu novo trabalho, uma vez que o mesmo chegou recentemente à Maricá, substituindo o delegado Claudio Vieira (sempre muito atuante e prestativo com o CCS Maricá).
Com a presença do sub-comandante do 12º BPM - Major Toledo e do comandante e sub-comandante do Polícia Ambiental, foi apresentado à população o novo comandante da 6ª Cia do 12º BPM, Capitão Araújo.
Fizeram parte também da mesa diretora, o Inspetor Frazão da Guarda Municipal de Maricá, representando a Comandante Ana Arethuza e o presidente da AMUJAL, Sr. Vinícius Franco.
Após as devidas apresentações, Anna Maria abriu a palavra ao público e o primeiro a falar foi o jornalista Pery Salgado (jornal Barão de INohan e diretor de comunicação do CCS Maricá), que fez breve resumo do caos ao qual hoje vive Maricá na questão de segurança, com a população refém do medo, com casas invadidas, furtos em vias públicas e citando o fato lamentável de uma mulher em situação de rua esfaqueada na cabeça após briga com outro morador de rua, lembrando que hoje as famílias não conseguem mais aproveitar os espaços públicos (praças e jardins), pois os mesmo além de sujos estão tomados por viciados e moradores em situação de rua (muitos advindos de outras cidades em busca dos benefícios da cidade) e pasmem, em Itaipuaçu, bem próximo do local da reunião do CCS, na praça do Ferreirinha, um grande grupo usa as marquises da CASA DO TRABALHOR para se abrigarem (foto acima).
Disse que no sábado 18/7, visitou pela primeira vez a Feira de São Bento da Lagoa dizendo ser uma grande oportunidade para pequenos comerciantes e artesãos poderem expor e vender seus trabalhos. Falou da organização, parabenizou a Polícia Ambiental pelo trabalho feito no sábado 04 de julho com apreensão de animais silvestres e disse que nada mais viu no local sobre animais presos em gaiolas para venda e adoção, mas alertou que se não houver um devido cuidado do poder público, a feira (que segundo informações infelizmente tem os dias contados) poderá vir uma sucursal da 'Feira de Acari' (para bom entendedor, meia palavra basta!).
A seguir, Thiago Nunes (ativista e morador de Itaipuaçu) falou da importância da polícia de proximidade afim de evitar os problemas apresentados anteriormente.
Stefano, morador do Jardim Atlântico Leste, solicitou à polícia militar e a Guarda Municipal a possibilidade de moto patrulhas pelo bairro e pela restinga e solicitou a maior presença da Polícia Ambiental devido a grande quantidade de Capivaras na região, onde volta e meia, algumas aparecem atropeladas.
O jornalista Pery aproveitou para questionar ao comando da polícia ambiental, quais as ações estão sendo tomadas na questão das obras do Maraey, visto que estão acontecendo várias denúncias de depredação de áreas nativas, de abelhas, do peixe das nuvens e de outros animais residentes no local. O comando da polícia ambiental informou que investigações estão sendo feitas inclusive com utilização da P2 e das leis ambientais e deixou o telefone do batalhão para qualquer denúncia: (21) 98411-1428.
D. Maria, diretora da AMUJAL, falou que o que falta e principalmente educação do povo e informação para o povo, para os moradores, nas ações que estão sendo realizadas e denunciou também a grande quantidade de queimadas existentes no local, muitas em terrenos particulares.
Anna Maria Quintanilha informou que deverá fazer ainda em julho, uma reunião com o Comando do Corpo de Bombeiros para falar sobre este problema que se agrava a partir de agosto, com o tempo mais seco.
A seguir, Gabrielle Gomes (empresária e ativista), falou dos tempos difíceis que a população maricaense está vivendo e questionou o comando da polícia militar sobre os inúmeros assaltos que acontecem no terminal rodoviário de Itaipuaçu e o que acontecem com esse meliantes detidos, se existe algum estudo da prefeitura junto com a segurança do estado e do município para saber a procedência destes e quais medidas poderão ser adotadas para retirá-los das ruas: "a prefeitura não pode andar desalinhada com as politicas públicas de segurança", sentenciou Gabrielle: (confira o vídeo)
Pedindo novamente a palavra, D. Maria questionou a limpeza do canal da costa (onde o jornalista Pery Salgado disse que o atual prefeito tornaria o mesmo navegável - promessa do seu segundo mandato em 2013, e nada aconteceu, nem mesmo a limpeza e desassoreamento) e a iluminação pública (questão primordial na segurança do cidadão), em todo o Jardim Atlântico Leste.
O presidente da AMUJAL, fazendo uso da palavra, informou sobre o projeto que já está sendo empregado pela associação junto aos moradores do VIZINHO VIGILANTE (onde a comunidade cuida, observa e protege), que através de grupos de redes sociais, se comunicam entre si e entre os órgãos de segurança para tentar coibir e diminuir os delitos na região.
Também presentes na reunião, o vereador Ricardo Gutierrez (Ricardinho Netuno) e seu suplente Sargento Simões. O vereador usando a palavra falou da sua luta (praticamente solitária) dentro do executivo para que principalmente faça com as leis aprovadas passem a ser cumpridas, dando como exemplo a lei dos fogos sem estampido, onde a própria prefeitura descumpre descaradamente a lei em festas, eventos e nos jogos de futebol do Maricá F. C. em Cordeirinho, ao lado de uma creche e de uma escola pública, além de incomodar sobremaneira os moradores do local.
O presidente do CCS do bairro de São Cristóvão no Rio de Janeiro Sr. Paulo Otávio de Lemos Aguiar, participando pela segunda vez de uma reunião do CCS Maricá, parabenizou Anna Maria pelo trabalho e disse que infelizmente, grande parte dos problemas ali apresentados eram os mesmos do bairro de São Cristóvão e das demais localidades do estado do Rio, e pediu mais atenção da população aos esforços dos CCSs na luta por mais segurança nos bairros e nas cidades onde estes estão presentes.
Finalizando, o jornalista Pery solicitou uma ação conjunta da polícia militar com a Guarda Municipal na orientação e até apreensão de veículos autopropelidos que hoje infestam nossas ruas e calçadas, fazendo o querem, andando como querem e sem nenhuma regulamentação do município.
Anna Maria, disse que enviará ofício ao gabinete do deputado estadual Márcio Gualberto (presidente da comissão de segurança da ALERJ), representado na reunião pelo seu assessor Gabriel, solicitando que leis sejam não só criadas, mas efetivadas para coibir tais abusos.
A próxima reunião que acontecerá no mês de agosto será provavelmente no centro de Maricá.
Um mutirão envolvendo o poder público e membros da Feira Livre de São Bento da Lagoa que acontece todos os sábados das 6 às 18 horas, mobilizou a comunidade local em prol da revitalização da Lagoa de São Bento, onde moradores da região vinham pedido ao poder público desde o segundo mandato do prefeito Washington Nova York Lisboa Siqueira (o Quaquá - OLHA A FACA!!!)
Não acreditamos em coincidências e temos a certeza que nada é por acaso, mas depois de anos de denúncias e solicitações de moradores e comerciantes do local e da recente matéria publicada pelo jornal Barão de INohan em 18 de julho (https://obaraoj.blogspot.com/2026/07/jornal-barao-de-inohan-visita-pela.html), entorno da lagoa de São Bento recebe mutirão de limpeza.
Na manhã da quinta-feira, 23/07 de julho, a Lagoa de São Bento, localizada entre a Rua das Acácias e a rua dos Lírios, no Barroco, recebeu um grande mutirão de limpeza reunindo moradores, voluntários e representantes de órgãos públicos (municipal e estadual) em uma ação voltada à preservação ambiental do local.
A iniciativa inicial partiu dos organizadores da Feira Livre São Bento, Joel do Recanto e Júlio Fernandes, e contou também com a participação do coletivo Vou Amar (Voluntários Unidos pelo Meio Ambiente de Maricá), do programa Maricá + Verde, da Secretaria de Meio Ambiente e Sustentabilidade e da SOMAR (Serviços de Obras de Maricá), além de empreendedores participantes da feira, moradores e colaboradores.
O trabalho de limpeza também recebeu o apoio de máquinas e caminhões do município com orientação do órgãos ambientais do governo do estado, que contribuíram para a retirada dos resíduos e deram mais agilidade ao mutirão, tornando a ação ainda mais eficiente.
A mobilização reforça a importância da união entre poder público e sociedade civil na conservação dos espaços naturais, promovendo melhorias para o meio ambiente e para a qualidade de vida da população.
baseado em reportagem (com fotos) de Vera Lúcia e Beto Vídeo da TVi (TV Itaipuaçu Web)
Maricá será a segunda cidade do estado a ganhar uma unidade da HEALTH GYM CLUB, um novo conceito de academias e de como cuidar da sua saúde, tudo em um único lugar. Um grande clube de bem-estar.
"O novo luxo é viver com saúde. E nós estamos construindo isso todos os dias."
A mega academia (a maior da cidade Maricá em aparelhos e espaço físico), chega na cidade trazendo inovações. Localizada às margens da RJ 106 no km 18 sentido Saquarema, no complexo do DOM ATACADISTA que também engloba a AMOEDO Materias de Construção, a HEALTH GYM CLUB, realmente chegou para inovar o conceito de cuidar do seu bem-estar.
Segundo a empresa apresenta no seu site, seus pilares são:
Nossa Base
Acreditamos que saúde é o maior patrimônio que alguém pode conquistar. Cada treino é um investimento no futuro e na construção de uma vida com mais energia, equilíbrio e propósito.
Nossa Direção
Redefinir o conceito de sucesso, formando não apenas corpos fortes, mas pessoas confiantes, realizadas e com saúde integral.
Nosso Compromisso
Construir saúde de forma inteligente e acessível, unindo disciplina, cuidado e comunidade para transformar vidas de verdade.
